舊樓拆除是一項涉及、合規(guī)、民生等多維度的系統(tǒng)性工程，需遵循嚴格的法定流程和技術(shù)規(guī)范，確保過程合法、、環(huán)保。以下是舊樓拆除的完整流程拆解，涵蓋從前期準備到終收尾的全環(huán)節(jié)：

一、前期評估與審批階段（核心合規(guī)環(huán)節(jié)）

這一階段是拆除工程的 “合法性基礎(chǔ)”，需完成從鑒定到許可的全流程審批，避免違規(guī)操作。

房屋與價值鑒定

委托住建部門認可的第三方專業(yè)機構(gòu)，對舊樓進行結(jié)構(gòu)性鑒定，重點檢測墻體、梁柱、地基等是否存在開裂、腐蝕、沉降等問題，出具《房屋鑒定報告》，明確是否屬于 “危舊房屋” 或 “必須拆除建筑”。

若舊樓涉及產(chǎn)權(quán)歸屬（如住宅、商業(yè)用房），需同步完成產(chǎn)權(quán)核查，明確業(yè)主信息、土地性質(zhì)（國有 / 集體）及抵押、查封等權(quán)利限制情況。

若舊樓為歷史建筑或含歷史構(gòu)件，需由文物部門進行歷史價值評估，禁止對有保護價值的建筑或構(gòu)件隨意拆除。

規(guī)劃與立項申請

建設(shè)單位（政府部門、開發(fā)商等）根據(jù)城市總體規(guī)劃、片區(qū)更新方案，向自然資源和規(guī)劃部門提交項目立項申請，明確拆除范圍、面積、后續(xù)土地用途（如新建住宅、商業(yè)、市政設(shè)施等）及規(guī)劃指標（容積率、綠化率等）。

若涉及公共利益（如修路、建學(xué)校），需通過公共項目可行性研究，證明拆除的必要性和社會收益。

法定審批手續(xù)辦理

核心許可文件：需向住建部門申請《建筑工程施工許可證（拆除工程專項）》，向城管部門申請《建筑垃圾處置核準證》，向環(huán)保部門完成《施工噪聲與揚塵污染防控備案》。

征收與補償審批：若舊樓為國有土地上房屋，需由政府發(fā)布《征收決定公告》，并報上級政府備案；集體土地則需完成土地征收轉(zhuǎn)用審批（涉及或省級政府權(quán)限）。

其他手續(xù)：涉及周邊道路占用、臨時用水用電的，需向交管、水務(wù)、電力部門申請臨時許可。

居民 / 商戶安置與搬遷

制定補償安置方案，明確貨幣補償（參考周邊房地產(chǎn)市場價）、實物安置（回遷房、異地安置房）、臨時過渡補助等標準，方案需經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意并公示。

與產(chǎn)權(quán)人簽訂《補償安置協(xié)議》，完成搬遷驗收（確保房屋內(nèi)物品清空、水電燃氣表銷戶），避免未達成協(xié)議即強制拆除（法律禁止 “暴力強拆”）。

二、拆除前準備階段（保障施工與效率）

現(xiàn)場勘查與方案設(shè)計

拆除單位實地勘查舊樓結(jié)構(gòu)（框架 / 磚混 / 磚木）、周邊環(huán)境（鄰近建筑距離、地下管線分布、高壓線高度）、交通流量等，制定專項拆除施工方案，明確：

拆除方法（機械 / 人工 / 爆破）及設(shè)備選型（挖掘機、液壓剪、爆破器材等）；

防護措施（腳手架、防護網(wǎng)、臨時支撐設(shè)置）；

環(huán)保控制措施（霧炮機降塵、噪聲監(jiān)測設(shè)備、渣土車密閉裝置）；

應(yīng)急預(yù)案（坍塌、火災(zāi)、人員受傷等突發(fā)情況處置流程）。

現(xiàn)場清場與管線切斷

清空樓內(nèi)所有物品，拆除門窗、家具等可回收物，對易燃易爆物品（如煤氣罐、化學(xué)品）單獨妥善處置。

協(xié)調(diào)供水、供電、燃氣、通信、有線電視等單位，切斷所有管線連接，并做好標識（如 “已斷燃氣”），避免施工中發(fā)生泄漏或觸電。

施工場地圍擋與警示

在拆除區(qū)域周邊設(shè)置硬質(zhì)圍擋（高度≥2.5 米），圍擋上張貼施工公告（含項目名稱、工期、負責人電話）、警示標識（“禁止入內(nèi)”“注意落物”）。

對鄰近建筑、道路、管線設(shè)置監(jiān)測點（如沉降觀測儀、振動傳感器），施工前記錄初始數(shù)據(jù)，用于后期對比是否受損。