墨爾本房價低于悉尼，可負擔性高于悉尼，卻在房價漲幅、投資回報率方面均高于悉尼。再加上墨爾本的宜居性，快速的人口增長，教育水平等，可見墨爾本房產投資具備極大空間。一個城市的規(guī)劃必將影…… 根據(jù)澳大利亞房產信息網站Domain近日公布的調查結果顯示，在過去的一年里，墨爾本房價躍漲10萬澳元，目前中位價已達創(chuàng)紀錄的88.1萬澳元。單在過去的一個季度(2017 Q2)，墨爾本的房屋中位價上升了大約30,000澳元。在《經濟學人》雜志公布的2017全球宜居城市排行榜中，墨爾本再次衛(wèi)冕，成為全球宜居城市榜首，這已經是墨爾本連續(xù)7年獲此殊榮。

這項全球宜居城市調查主要依據(jù)5個版塊共30個影響因素進行評分，包括基礎設施、文化和環(huán)境、教育、基建、醫(yī)療衛(wèi)生及穩(wěn)定性等。墨爾本的宜居不僅僅體現(xiàn)在他的環(huán)境。墨爾本生活、工作節(jié)奏都比較慢，城市綠地率高達40%，在墨爾本居住的人都是一種享受生活的狀態(tài)，這里有著成熟的商業(yè)配套以及優(yōu)質的教育資源，墨爾本大學，莫納什大學都是澳洲的學府。

而宜居的墨爾本也正吸引著全球游客及移民的目光，據(jù)澳洲統(tǒng)計局官方數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，維州的人口增長速度超過了其它州，預計墨爾本將在2050年之前超過悉尼，成為澳洲人口稠密的城市。墨爾本的宜居為其帶來人口紅利，無論是本地人還是新移民，都傾向于這座宜居之城。

目前悉尼總人口480萬人口，墨爾本440萬人口，相差不到十分之一，但是公寓及別墅相加的平均房價至少有五分之一的差距。目前墨爾本有很大的空間沖擊悉尼的房價水平，在截止今年7月的過去一年里，墨爾本房價增值達13.8%，排名全澳漲幅，全球排名第18位。墨爾本的宜居聲名在外，其教育水準同樣享譽全球。墨爾本大學、莫納什大學均在世界百強大學榜上，而在世界留學城市排行榜中，墨爾本更是位列澳洲榜首。高水平的教育加上宜居的環(huán)境，是海外學生留學的選擇。

墨爾本房產―被全球投資者視為極具升值潛力和投資價值的優(yōu)質產品。講到房產增值，胡潤研究院發(fā)布的《2017上半年胡潤全球房價指數(shù)》報告顯示，墨爾本的房價上漲了13.7%，高于投資熱地悉尼12.2%的房價漲幅。

而在發(fā)布的另一項《2017上半年胡潤海外置業(yè)投資回報指數(shù)》中，墨爾本的投資回報率同樣高于悉尼。胡潤百富董事長兼首席調查員胡潤表示，全球房價漲幅是中國高凈值人群在考慮全球資產配置階段為關心的，這個報告能做參考。

墨爾本房價低于悉尼，可負擔性高于悉尼，卻在房價漲幅、投資回報率方面均高于悉尼。再加上墨爾本的宜居性，快速的人口增長，教育水平等，可見墨爾本房產投資具備極大空間。一個城市的規(guī)劃必將影響房價，基礎設施完善的城市未來定能收獲可觀的增值收益。

墨爾本正在大刀闊斧地新建第三個機場，火車站，地鐵等。政府制定的《大墨爾本發(fā)展計劃》提到，到2050年，致力于將墨爾本建設成澳洲的商業(yè)和住宅中心――在墨爾本大都市范圍內：新建6大就業(yè)集群、新增580萬平方米的購物商城、600萬平方米的寫字樓、新增工作崗位近170萬。

一個城市的人口規(guī)模將對該城市房產發(fā)展起到決定性作用，因人口數(shù)量是維系房地產的剛性因素。在過去的一年里，墨爾本人口增速達到2.1%，這一增速領跑全澳。澳大利亞統(tǒng)計局官方預測，2056年墨爾本人口將增長至800萬，人口總數(shù)趕超悉尼。

人口增長帶來龐大的住房需求，與此同時維州的新公寓、聯(lián)排別墅等批準量下降，牛津經濟研究所BIS預測，維州公寓動工量也將從2015年的19,800套頂峰水平下降到2021年的7200套低位。墨爾本人口增長呈爆炸式，房市將面臨供不應求局面。在2017年世界留學城市排名中，墨爾本被評為世界五佳，悉尼跌出前十，僅排在第13，中國來墨爾本留學的學生人數(shù)也創(chuàng)下歷史記錄。據(jù)統(tǒng)計，墨爾本市中心約有1.8萬人擁有華人背景，其中，中國學生人口密集程度較高，將近4成。

留學生的存在，也是房地產投資回報的一個重要因素，因此，墨爾本的教育出口潛力，也為其房地產的繁榮提供了條件。留學生的高租房需求，為房產投資者提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金回流。一直以來，墨爾本房價保持著強勁上升趨勢。CoreLogic數(shù)據(jù)顯示，在澳洲的609個百萬澳元城區(qū)中，墨爾本共有141個，占據(jù)了墨爾本郵區(qū)的三分之一。而在5年前，墨爾本的百萬澳元城區(qū)還只有30個。

CoreLogic房價報告也顯示，今年9月份，墨爾本的房價中位值約為$70.4萬澳元，在截至2017年9月30日的過去一年中，墨爾本的房價上漲了12.1%，別墅和公寓的房價中位價則分別上漲了13.0%、9.3%。

宜居的墨爾本吸引大批海外人士及本土居民來墨爾本旅游、學習、工作生活，因此當?shù)氐淖赓U市場異?；鸨QM Research的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，墨爾本房屋空置率低至1.9%，低于全國的平均水平2.2%，2017年以來，墨爾本的公寓租金要價上漲了4.5%。另外，澳洲人口普查數(shù)據(jù)顯示，2006-2016年期間，維州租房人數(shù)增長了34萬，近90%地區(qū)迎來租房人數(shù)增長，作為首府城市的墨爾本，租賃市場將迎來黃金期。

房產拍賣結果是觀察房地產市場的一項有效參考，從本質上講，清盤率是拍賣市場供給及需求狀況的寫照，是反應市場預期表現(xiàn)的首要指標。清盤率越高，說明房產越容易被賣出。墨爾本在二手房拍賣市場上總體表現(xiàn)是全澳的。2016年保持在75%左右，2017年墨爾本的拍賣市場維持強勁態(tài)勢，清拍率長期維持在近80%好成績。與此同時，悉尼拍賣市場呈疲軟態(tài)勢，清拍率總體維持在近70%水平。