在貸款的過程當中,一部分借款人急需一部分資金填補銀行的空缺,否則無法順利申請貸款,由于自己暫時無法提供,擔保公司便會提供一種“過橋墊資”的業(yè)務幫助客戶解決當前困難。
什么情況下會產生轉按揭(以下凡沒有特殊說明,僅指債務轉讓)的需求呢?
借款人轉讓作為抵押物的住房
根據《城市房地產抵押管理辦法》的規(guī)定,借款人轉讓設定抵押權的房地產,必須經過抵押權人同意,并將轉讓所得價款用于提前清償所擔保的債權。購房人在購買原借款人轉讓的住房時,需要向銀行申請按揭。轉按揭將這兩個過程有機地結合起來,縮短了交易時間,方便了買賣雙方。
借款人連續(xù)違約達到一定期數
根據抵押合同(或主從合一的按揭合同)的約定,當借款人連續(xù)違約達到一定期數(一般為三個月)時,抵押權人有權處分抵押物。如果采用強制拍賣等手段,受快速變現的影響,抵押物價格一般大打折扣,拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款,造成銀行和借款人的損失。而通過轉按揭,房屋轉讓為正常交易,可以避免這種損失。
對個人來說,在房地產市場使用過橋貸款是很普遍的。由于在出售一筆財產和購買另一筆財產中間經常會有時滯 (time lag),所以使用過橋貸款可以為私房業(yè)主提供更多的靈活性。過橋貸款經常用于商業(yè)性的房地產購置,很快地出售一筆財產,從喪失贖回權的抵押品中重新得到房地產,利用短期融資的機會為獲得長期融資提供擔保。從房地產市場來看,過橋貸款是對個人出售房產權益而提供的短期銀行貸款,它以個人現前的房產特別是準備出售的房產作為抵押。個人使用過橋貸款或過渡期融資可以擺脫這樣的困境:在你出售財產之前想要購置房產。此時過橋貸款是為購置新房提供短期融資,在出售完舊房時還清貸款,基本上能使個人在處置完舊房以后有地方居住。
按揭房轉貸款是指將已經按揭購買的房產,通過再次抵押,將原有按揭貸款轉為銀行貸款。具體流程包括向銀行提交申請、進行評估、簽訂合同、辦理抵押手續(xù)等。